O Migalhas divulgou decis\u00e3o tomada por juiz da Comarca de Resende\/RJ que deferiu liminar autorizando a substitui\u00e7\u00e3o do \u00edndice de reajuste aluguel previsto em contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial (IGPM) pelo IPCA diante do descolamento da sua margem hist\u00f3rica de medi\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o em compara\u00e7\u00e3o com outros \u00edndices e por conta da dr\u00e1stica redu\u00e7\u00e3o de faturamento da locat\u00e1ria em raz\u00e3o da crise econ\u00f4mica advinda da pandemia. A decis\u00e3o refere tamb\u00e9m a aplica\u00e7\u00e3o da teoria da imprevis\u00e3o al\u00e9m de outros aspectos legais pertinentes ao tema e diversos precedentes do TJ\/RJ. Em uma r\u00e1pida pesquisa jurisprudencial em distintos tribunais, verifica-se facilmente que a quest\u00e3o \u00e9 bastante pol\u00eamica e, qualquer que seja a orienta\u00e7\u00e3o predominante dos nossos tribunais no futuro, sua solu\u00e7\u00e3o deixar\u00e1 sequelas no trato entre as partes, sobretudo nas loca\u00e7\u00f5es de longa dura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
O ponto que quero destacar aqui \u00e9 que a\u00e7\u00f5es revisionais de tal natureza podem at\u00e9 resolver momentaneamente o problema, permitindo que o inquilino siga ocupando o im\u00f3vel e pagando um aluguel \u201cmais justo e razo\u00e1vel\u201d (POSI\u00c7\u00c3O), por\u00e9m a rela\u00e7\u00e3o entre as partes pode ficar seriamente comprometida, dificultando novas e mais prof\u00edcuas negocia\u00e7\u00f5es futuras (INTERESSE). Por que aplicar IPCA? N\u00e3o seria melhor um \u00edndice setorial? E se o IPCA superar o IGPM nos pr\u00f3ximos meses, volta ao status quo anterior? E por que n\u00e3o um \u00edndice vinculado ao aumento do faturamento do estabelecimento comercial j\u00e1 que a economia do pa\u00eds come\u00e7a a dar sinais de recupera\u00e7\u00e3o? E se as partes ajustassem criar uma cl\u00e1usula onde o locat\u00e1rio pagasse a t\u00edtulo de \u201cluvas\u201d o correspondente a 50% da diferen\u00e7a entre a aplica\u00e7\u00e3o do IGPM e o IPCA quando da renova\u00e7\u00e3o do contrato?<\/p>\n\n\n\n
Enfim, essas e outras solu\u00e7\u00f5es poderiam ser ventiladas em uma media\u00e7\u00e3o, buscando uma negocia\u00e7\u00e3o de ganha-ganha de uma forma cooperativa e criativa. Ora, as decis\u00f5es judiciais devem ficar restrita a lei, ao pedido formulado pelo autor e os argumentos suscitados por ambas as partes, bem como levar em conta os precedentes pertinentes. Por tais raz\u00f5es, elas dificilmente cobrem os interesses comerciais e futuros das partes envolvidas no lit\u00edgio.<\/p>\n\n\n\n
Da\u00ed a vantagem da media\u00e7\u00e3o nestes casos em decorr\u00eancia do seu vi\u00e9s mais abrangente e prospectivo. Ou seja, n\u00e3o resolve apenas o problema atual, mas tamb\u00e9m pode cuidar dos reflexos futuros da rela\u00e7\u00e3o contratual estremecida pela crise econ\u00f4mica que afeta, por \u00f3bvio, ambos os lados, de quem paga e de quem recebe o aluguel inflado ou defasado.<\/p>\n\n\n\n