O Migalhas divulgou decisão tomada por juiz da Comarca de Resende/RJ que deferiu liminar autorizando a substituição do índice de reajuste aluguel previsto em contrato de locação comercial (IGPM) pelo IPCA diante do descolamento da sua margem histórica de medição da inflação em comparação com outros índices e por conta da drástica redução de faturamento da locatária em razão da crise econômica advinda da pandemia. A decisão refere também a aplicação da teoria da imprevisão além de outros aspectos legais pertinentes ao tema e diversos precedentes do TJ/RJ. Em uma rápida pesquisa jurisprudencial em distintos tribunais, verifica-se facilmente que a questão é bastante polêmica e, qualquer que seja a orientação predominante dos nossos tribunais no futuro, sua solução deixará sequelas no trato entre as partes, sobretudo nas locações de longa duração.
O ponto que quero destacar aqui é que ações revisionais de tal natureza podem até resolver momentaneamente o problema, permitindo que o inquilino siga ocupando o imóvel e pagando um aluguel “mais justo e razoável” (POSIÇÃO), porém a relação entre as partes pode ficar seriamente comprometida, dificultando novas e mais profícuas negociações futuras (INTERESSE). Por que aplicar IPCA? Não seria melhor um índice setorial? E se o IPCA superar o IGPM nos próximos meses, volta ao status quo anterior? E por que não um índice vinculado ao aumento do faturamento do estabelecimento comercial já que a economia do país começa a dar sinais de recuperação? E se as partes ajustassem criar uma cláusula onde o locatário pagasse a título de “luvas” o correspondente a 50% da diferença entre a aplicação do IGPM e o IPCA quando da renovação do contrato?
Enfim, essas e outras soluções poderiam ser ventiladas em uma mediação, buscando uma negociação de ganha-ganha de uma forma cooperativa e criativa. Ora, as decisões judiciais devem ficar restrita a lei, ao pedido formulado pelo autor e os argumentos suscitados por ambas as partes, bem como levar em conta os precedentes pertinentes. Por tais razões, elas dificilmente cobrem os interesses comerciais e futuros das partes envolvidas no litígio.
Daí a vantagem da mediação nestes casos em decorrência do seu viés mais abrangente e prospectivo. Ou seja, não resolve apenas o problema atual, mas também pode cuidar dos reflexos futuros da relação contratual estremecida pela crise econômica que afeta, por óbvio, ambos os lados, de quem paga e de quem recebe o aluguel inflado ou defasado.